- 索 引 號:QZ07129-0101-2023-00006
- 備注/文號:南簡報024號
- 發布機構:南安市統計局
- 公文生成日期:2023-02-21
今年以來,我市堅持“房住不炒”定位,支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求,因城施策推動房地產業良性循環和平穩健康發展。2022年,商品房銷售面積和銷售額降幅波動收窄,房地產開發投資呈現開局低、震蕩回漲、年末小翹尾的增長態勢,行業資金面依然緊張,施工周期縮短、投資庫存吃緊,推動房地產市場平穩健康發展仍需努力。
一、房地產開發投資持續低迷,年底小幅回漲
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2022年1-12月房地產開發投資完成127.92億元,增長1.5%,一改前11個月負增長態勢,轉負為正。
圖1 2022年南安市房地產開發投資增速走勢圖
從增長曲線看,全年房地產開發投資以負增長開局,于波動中緩慢回漲,至年末實現正增長。
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2022年1-12月累計新增17個項目,共完成56.93億元,占房地產開發投資的44.5%,強勢拉高全市房地產開發投資10.0個百分點。
?。ㄈ┩恋刭徶觅M有效對沖
從投資構成看,建筑安裝工程投資67.26億元,下降12.8%;設備工器具購置投資0.27億元,下降73.5%;其他費用投資60.39億元,增長26.3%,其中土地購置費59.08億元,增長26.3%,拉動本年完成投資增長9.8個百分點,有效對沖了建安投資低迷帶來的負增長效應。
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2022年1-12月房地產開發企業房屋施工面積968.13萬平方米,增長4.3%。其中住宅施工面積641.63萬平方米,增長8.4%。
表1 南安市2022年房屋施工、竣工面積情況
房屋竣工面積208.66萬平方米,增長81.9%。其中住宅竣工面積150.87萬平方米,增長135.5%。商辦及其他竣工面積57.8萬平方米,增長14.2%。房屋竣工面積增幅遠遠高于房屋施工面積增幅,表明房地產項目施工周期縮短,后續投資壓力增大。
?。ㄎ澹┖罄m支撐捉襟見肘
2022年年末,我市在統房地產項目113個,在建項目僅58個,其中56.9%的項目已經處于后期建設階段或停緩建狀態,初期或中期建設階段項目較為缺乏,后續支撐力量不足,難以為2023年房地產開發投資市場發展提供有力保障。
?。┟駹I經濟活力不足
國有項目完成投資29.77億元,比增87.9%,拉動我市房地產開發投資增長11.1個百分點;民營經濟項目完成投資97.26億元,占比76.0%,下降10.3%,活力尚顯不足,形成以民間為主、國有為輔,國有項目帶動民間項目的房地產投資格局。
二、商品房銷售處下行筑底階段,市場再發展趨勢謹慎
?。ㄒ唬╀N售情況持續下行,回暖壓力猶存
2022年1-12月我市房地產企業商品房銷售面積157.89萬平方米,下降18.5%。從房屋類型看,住宅銷售面積完成125.36萬平方米,下降22.3%,拉低全市銷售面積下降18.6個百分點;辦公樓銷售面積完成2.09萬平方米,下降29.9%;商業營業用房銷售面積完成22.78萬平方米,增長54.1%。
商品房銷售額107.45億元,下降32.0%。從銷售端看,住宅銷售額下降31.7%,拉低全市銷售面積下降26.3個百分點;辦公樓銷售額下降33.3%,商業營業用房銷售額增長0.4%。
圖2 2022年南安市商品房銷售面積情況
?。ǘ┐勖娣e同比增加,去庫存化壓力加劇
2022年我市商品房待售面積65.27萬平米,增長19.6%;其中,待售時長為1-3年(含1年)的房屋待售面積29.17萬平方米,增長92.4%;待售時長為3年以上(含3年)的房屋待售面積24.67萬平方米,增長3%。分用途看,住宅類待售面積27.51萬平米,增長73.3%;非住宅類待售面積37.76萬平米,下降2.4%。商品房庫存去化壓力進一步增加,供需矛盾愈加突出,利好政策落地成效尚未顯著凸顯。
?。ㄈ┢髽I回籠資金減少,銷售回款增速下滑
2022年1-12月我市房地產開發項目本年到位資金132.55億元,比去年同期下降34.8%。從資金來源渠道看,市場化住宅成交保持一定規模帶動了購房款回籠,定金預付款51.96億元,下降30.2%,成交量高居首位,占比達39.2%,加上個人按揭貸款26.67億元,共占全部到位資金的59.3%,房地產企業資金對銷售回款的依賴性較大。到位資金逾九成依賴企業自籌資金和銷售回款,房企資金鏈抗風險壓力較大。
表2 南安市2022年本年實際到位資金
在銷售低迷導致銷售回款速度放緩、建筑費用和抗疫費用增加等多重因素影響下,項目建設成本不斷推高,房地產開發企業資金運營壓力明顯增大。后續會直接體現在項目的施工及銷售進度上,反過來繼續影響項目進度。
?。ㄋ模┩恋亟灰撞痪皻?,市場再發展趨勢謹慎
從土地出讓市場看,2022年成交12宗地塊,同比減少46.4%;成交價共20.11億元,減少57.8%。土地交易市場不景氣,投資意愿降低,現行房地產市場大環境下房企資金緊張尚未得到有效改善,制約后續房地產開發投資回穩致遠。
從企業生產經營景氣狀況來看,企業存在招工難、資金緊張等問題,市場觀望情緒濃厚,經營信心不足,對2023年年初企業的經營狀況持非樂觀狀況。近三成企業認為“招工難”大部分是因為求職者對薪酬期望過高和符合崗位要求的應聘者減少,16.8%的企業存在資金緊張狀況,主要由融資難、存貨占用成本、貸款回籠慢、疫情影響下的銷售滯慢等多方面問題造成。
從企業對2023年初的合理預期來看,70.5%的企業持非樂觀狀態。僅2.1%的企業計劃年初追投固定資產,大部分企業持觀望狀態,更有15.8%的企業計劃減少固定資產投資。
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指標解釋:
[1]房地產開發投資:指各種登記注冊類型的房地產開發法人單位統一開發的住宅、廠房、倉庫、飯店、賓館、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋建筑物、配套的服務設施、土地開發工程和土地購置的投資;不包括單純的土地開發和交易活動。
[2]房屋施工面積:指報告期內施工的全部房屋建筑面積。
[3]房屋竣工面積:指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工,達到住人和使用條件,經驗收鑒定合格或達到竣工驗收標準,可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和??⒐っ娣e以房屋單位工程(棟)為核算對象。
[4]商品房銷售面積:指報告期內出售商品房屋的合同總面積(即雙方簽署的正式買賣合同中所確定的建筑面積)。
[5]商品房銷售額:指報告期內出售商品房屋的合同總價款(即雙方簽署的正式買賣合同中所確定的合同總價)。
[6]待售面積:指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中,尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積。商品房存銷比=待售面積/平均銷售面積。
[7]土地購置費:指房地產開發企業通過各種方式取得土地使用權而支付的費用。
[8]本年實際到位資金:指在報告期收到的,用于在建項目投資的各種貨幣資金。包括國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款和其他資金。
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