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    • 索 引 號:QZ07129-0101-2023-00006
    • 備注/文號:南簡(jiǎn)報024號
    • 發(fā)布機構:南安市統計局
    • 公文生成日期:2023-02-21
    房地產(chǎn)投資年末走翹 銷(xiāo)售市場(chǎng)持續低迷
    時(shí)間:2023-02-21 10:10

      今年以來(lái),我市堅持“房住不炒”定位,支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者合理住房需求,因城施策推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和平穩健康發(fā)展。2022年,商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額降幅波動(dòng)收窄,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現開(kāi)局低、震蕩回漲、年末小翹尾的增長(cháng)態(tài)勢,行業(yè)資金面依然緊張,施工周期縮短、投資庫存吃緊,推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展仍需努力。

      一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續低迷,年底小幅回漲

     ?。ㄒ唬┩顿Y增速轉負為正

      2022年1-12月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成127.92億元,增長(cháng)1.5%,一改前11個(gè)月負增長(cháng)態(tài)勢,轉負為正。

      

    圖1  2022年南安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速走勢圖

      從增長(cháng)曲線(xiàn)看,全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以負增長(cháng)開(kāi)局,于波動(dòng)中緩慢回漲,至年末實(shí)現正增長(cháng)。

     ?。ǘ┬略鲰椖繌妱堇瓌?dòng)

      2022年1-12月累計新增17個(gè)項目,共完成56.93億元,占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的44.5%,強勢拉高全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10.0個(gè)百分點(diǎn)。

     ?。ㄈ┩恋刭徶觅M有效對沖

      從投資構成看,建筑安裝工程投資67.26億元,下降12.8%;設備工器具購置投資0.27億元,下降73.5%;其他費用投資60.39億元,增長(cháng)26.3%,其中土地購置費59.08億元,增長(cháng)26.3%,拉動(dòng)本年完成投資增長(cháng)9.8個(gè)百分點(diǎn),有效對沖了建安投資低迷帶來(lái)的負增長(cháng)效應。

     ?。ㄋ模┲饕刃兄笜俗呷?/p>

      2022年1-12月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積968.13萬(wàn)平方米,增長(cháng)4.3%。其中住宅施工面積641.63萬(wàn)平方米,增長(cháng)8.4%。

    表1  南安市2022年房屋施工、竣工面積情況  

     

      房屋竣工面積208.66萬(wàn)平方米,增長(cháng)81.9%。其中住宅竣工面積150.87萬(wàn)平方米,增長(cháng)135.5%。商辦及其他竣工面積57.8萬(wàn)平方米,增長(cháng)14.2%。房屋竣工面積增幅遠遠高于房屋施工面積增幅,表明房地產(chǎn)項目施工周期縮短,后續投資壓力增大。

     ?。ㄎ澹┖罄m支撐捉襟見(jiàn)肘

      2022年年末,我市在統房地產(chǎn)項目113個(gè),在建項目?jì)H58個(gè),其中56.9%的項目已經(jīng)處于后期建設階段或停緩建狀態(tài),初期或中期建設階段項目較為缺乏,后續支撐力量不足,難以為2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資市場(chǎng)發(fā)展提供有力保障。

     ?。┟駹I(yíng)經(jīng)濟活力不足

      國有項目完成投資29.77億元,比增87.9%,拉動(dòng)我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)11.1個(gè)百分點(diǎn);民營(yíng)經(jīng)濟項目完成投資97.26億元,占比76.0%,下降10.3%,活力尚顯不足,形成以民間為主、國有為輔,國有項目帶動(dòng)民間項目的房地產(chǎn)投資格局。

      二、商品房銷(xiāo)售處下行筑底階段,市場(chǎng)再發(fā)展趨勢謹慎

     ?。ㄒ唬╀N(xiāo)售情況持續下行,回暖壓力猶存

      2022年1-12月我市房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷(xiāo)售面積157.89萬(wàn)平方米,下降18.5%。從房屋類(lèi)型看,住宅銷(xiāo)售面積完成125.36萬(wàn)平方米,下降22.3%,拉低全市銷(xiāo)售面積下降18.6個(gè)百分點(diǎn);辦公樓銷(xiāo)售面積完成2.09萬(wàn)平方米,下降29.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積完成22.78萬(wàn)平方米,增長(cháng)54.1%。

      商品房銷(xiāo)售額107.45億元,下降32.0%。從銷(xiāo)售端看,住宅銷(xiāo)售額下降31.7%,拉低全市銷(xiāo)售面積下降26.3個(gè)百分點(diǎn);辦公樓銷(xiāo)售額下降33.3%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(cháng)0.4%。

    圖2  2022年南安市商品房銷(xiāo)售面積情況

     ?。ǘ┐勖娣e同比增加,去庫存化壓力加劇

      2022年我市商品房待售面積65.27萬(wàn)平米,增長(cháng)19.6%;其中,待售時(shí)長(cháng)為1-3年(含1年)的房屋待售面積29.17萬(wàn)平方米,增長(cháng)92.4%;待售時(shí)長(cháng)為3年以上(含3年)的房屋待售面積24.67萬(wàn)平方米,增長(cháng)3%。分用途看,住宅類(lèi)待售面積27.51萬(wàn)平米,增長(cháng)73.3%;非住宅類(lèi)待售面積37.76萬(wàn)平米,下降2.4%。商品房庫存去化壓力進(jìn)一步增加,供需矛盾愈加突出,利好政策落地成效尚未顯著(zhù)凸顯。

     ?。ㄈ┢髽I(yè)回籠資金減少,銷(xiāo)售回款增速下滑

      2022年1-12月我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目本年到位資金132.55億元,比去年同期下降34.8%。從資金來(lái)源渠道看,市場(chǎng)化住宅成交保持一定規模帶動(dòng)了購房款回籠,定金預付款51.96億元,下降30.2%,成交量高居首位,占比達39.2%,加上個(gè)人按揭貸款26.67億元,共占全部到位資金的59.3%,房地產(chǎn)企業(yè)資金對銷(xiāo)售回款的依賴(lài)性較大。到位資金逾九成依賴(lài)企業(yè)自籌資金和銷(xiāo)售回款,房企資金鏈抗風(fēng)險壓力較大。

    表2  南安市2022年本年實(shí)際到位資金

     

      在銷(xiāo)售低迷導致銷(xiāo)售回款速度放緩、建筑費用和抗疫費用增加等多重因素影響下,項目建設成本不斷推高,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金運營(yíng)壓力明顯增大。后續會(huì )直接體現在項目的施工及銷(xiāo)售進(jìn)度上,反過(guò)來(lái)繼續影響項目進(jìn)度。

     ?。ㄋ模┩恋亟灰撞痪皻?,市場(chǎng)再發(fā)展趨勢謹慎

      從土地出讓市場(chǎng)看,2022年成交12宗地塊,同比減少46.4%;成交價(jià)共20.11億元,減少57.8%。土地交易市場(chǎng)不景氣,投資意愿降低,現行房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境下房企資金緊張尚未得到有效改善,制約后續房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資回穩致遠。

      從企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)景氣狀況來(lái)看,企業(yè)存在招工難、資金緊張等問(wèn)題,市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚,經(jīng)營(yíng)信心不足,對2023年年初企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況持非樂(lè )觀(guān)狀況。近三成企業(yè)認為“招工難”大部分是因為求職者對薪酬期望過(guò)高和符合崗位要求的應聘者減少,16.8%的企業(yè)存在資金緊張狀況,主要由融資難、存貨占用成本、貸款回籠慢、疫情影響下的銷(xiāo)售滯慢等多方面問(wèn)題造成。

      從企業(yè)對2023年初的合理預期來(lái)看,70.5%的企業(yè)持非樂(lè )觀(guān)狀態(tài)。僅2.1%的企業(yè)計劃年初追投固定資產(chǎn),大部分企業(yè)持觀(guān)望狀態(tài),更有15.8%的企業(yè)計劃減少固定資產(chǎn)投資。

     ?。习彩薪y計局 賴(lài)藝婷)

      指標解釋?zhuān)?/p>

      [1]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資:指各種登記注冊類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法人單位統一開(kāi)發(fā)的住宅、廠(chǎng)房、倉庫、飯店、賓館、度假村、寫(xiě)字樓、辦公樓等房屋建筑物、配套的服務(wù)設施、土地開(kāi)發(fā)工程和土地購置的投資;不包括單純的土地開(kāi)發(fā)和交易活動(dòng)。

      [2]房屋施工面積:指報告期內施工的全部房屋建筑面積。

      [3]房屋竣工面積:指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工,達到住人和使用條件,經(jīng)驗收鑒定合格或達到竣工驗收標準,可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和??⒐っ娣e以房屋單位工程(棟)為核算對象。

      [4]商品房銷(xiāo)售面積:指報告期內出售商品房屋的合同總面積(即雙方簽署的正式買(mǎi)賣(mài)合同中所確定的建筑面積)。

      [5]商品房銷(xiāo)售額:指報告期內出售商品房屋的合同總價(jià)款(即雙方簽署的正式買(mǎi)賣(mài)合同中所確定的合同總價(jià))。

      [6]待售面積:指報告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中,尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積。商品房存銷(xiāo)比=待售面積/平均銷(xiāo)售面積。

      [7]土地購置費:指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)各種方式取得土地使用權而支付的費用。

      [8]本年實(shí)際到位資金:指在報告期收到的,用于在建項目投資的各種貨幣資金。包括國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個(gè)人按揭貸款和其他資金。

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