今年以來，我市堅持“房住不炒”定位，支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求，因城施策推動房地產業良性循環和平穩健康發展。2022年，商品房銷售面積和銷售額降幅波動收窄，房地產開發投資呈現開局低、震蕩回漲、年末小翹尾的增長態勢，行業資金面依然緊張，施工周期縮短、投資庫存吃緊，推動房地產市場平穩健康發展仍需努力。

　　一、房地產開發投資持續低迷，年底小幅回漲

　?。ㄒ唬┩顿Y增速轉負為正

　　2022年1-12月房地產開發投資完成127.92億元，增長1.5%，一改前11個月負增長態勢，轉負為正。

圖1  2022年南安市房地產開發投資增速走勢圖

　　從增長曲線看，全年房地產開發投資以負增長開局，于波動中緩慢回漲，至年末實現正增長。

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　　2022年1-12月累計新增17個項目，共完成56.93億元，占房地產開發投資的44.5%，強勢拉高全市房地產開發投資10.0個百分點。

　?。ㄈ┩恋刭徶觅M有效對沖

　　從投資構成看，建筑安裝工程投資67.26億元，下降12.8%；設備工器具購置投資0.27億元，下降73.5%；其他費用投資60.39億元，增長26.3%，其中土地購置費59.08億元，增長26.3%，拉動本年完成投資增長9.8個百分點，有效對沖了建安投資低迷帶來的負增長效應。

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　　2022年1-12月房地產開發企業房屋施工面積968.13萬平方米，增長4.3%。其中住宅施工面積641.63萬平方米，增長8.4%。

表1  南安市2022年房屋施工、竣工面積情況　　

　　房屋竣工面積208.66萬平方米，增長81.9%。其中住宅竣工面積150.87萬平方米，增長135.5%。商辦及其他竣工面積57.8萬平方米，增長14.2%。房屋竣工面積增幅遠遠高于房屋施工面積增幅，表明房地產項目施工周期縮短，后續投資壓力增大。

　?。ㄎ澹┖罄m支撐捉襟見肘

　　2022年年末，我市在統房地產項目113個，在建項目僅58個，其中56.9%的項目已經處于后期建設階段或停緩建狀態，初期或中期建設階段項目較為缺乏，后續支撐力量不足，難以為2023年房地產開發投資市場發展提供有力保障。

　?。┟駹I經濟活力不足

　　國有項目完成投資29.77億元，比增87.9%，拉動我市房地產開發投資增長11.1個百分點；民營經濟項目完成投資97.26億元，占比76.0%，下降10.3%，活力尚顯不足，形成以民間為主、國有為輔，國有項目帶動民間項目的房地產投資格局。

　　二、商品房銷售處下行筑底階段，市場再發展趨勢謹慎

　?。ㄒ唬╀N售情況持續下行，回暖壓力猶存

　　2022年1-12月我市房地產企業商品房銷售面積157.89萬平方米，下降18.5%。從房屋類型看，住宅銷售面積完成125.36萬平方米，下降22.3%，拉低全市銷售面積下降18.6個百分點；辦公樓銷售面積完成2.09萬平方米，下降29.9%；商業營業用房銷售面積完成22.78萬平方米，增長54.1%。

　　商品房銷售額107.45億元，下降32.0%。從銷售端看，住宅銷售額下降31.7%，拉低全市銷售面積下降26.3個百分點；辦公樓銷售額下降33.3%，商業營業用房銷售額增長0.4%。

圖2  2022年南安市商品房銷售面積情況

　?。ǘ┐勖娣e同比增加，去庫存化壓力加劇

　　2022年我市商品房待售面積65.27萬平米，增長19.6%；其中，待售時長為1-3年(含1年)的房屋待售面積29.17萬平方米，增長92.4%；待售時長為3年以上(含3年)的房屋待售面積24.67萬平方米，增長3%。分用途看，住宅類待售面積27.51萬平米，增長73.3%；非住宅類待售面積37.76萬平米，下降2.4%。商品房庫存去化壓力進一步增加，供需矛盾愈加突出，利好政策落地成效尚未顯著凸顯。

　?。ㄈ┢髽I回籠資金減少，銷售回款增速下滑

　　2022年1-12月我市房地產開發項目本年到位資金132.55億元，比去年同期下降34.8%。從資金來源渠道看，市場化住宅成交保持一定規模帶動了購房款回籠，定金預付款51.96億元，下降30.2%，成交量高居首位，占比達39.2%，加上個人按揭貸款26.67億元，共占全部到位資金的59.3%，房地產企業資金對銷售回款的依賴性較大。到位資金逾九成依賴企業自籌資金和銷售回款，房企資金鏈抗風險壓力較大。

表2  南安市2022年本年實際到位資金

　　在銷售低迷導致銷售回款速度放緩、建筑費用和抗疫費用增加等多重因素影響下，項目建設成本不斷推高，房地產開發企業資金運營壓力明顯增大。后續會直接體現在項目的施工及銷售進度上，反過來繼續影響項目進度。

　?。ㄋ模┩恋亟灰撞痪皻?，市場再發展趨勢謹慎

　　從土地出讓市場看，2022年成交12宗地塊，同比減少46.4%；成交價共20.11億元，減少57.8%。土地交易市場不景氣，投資意愿降低，現行房地產市場大環境下房企資金緊張尚未得到有效改善，制約后續房地產開發投資回穩致遠。

　　從企業生產經營景氣狀況來看，企業存在招工難、資金緊張等問題，市場觀望情緒濃厚，經營信心不足，對2023年年初企業的經營狀況持非樂觀狀況。近三成企業認為“招工難”大部分是因為求職者對薪酬期望過高和符合崗位要求的應聘者減少，16.8%的企業存在資金緊張狀況，主要由融資難、存貨占用成本、貸款回籠慢、疫情影響下的銷售滯慢等多方面問題造成。

　　從企業對2023年初的合理預期來看，70.5%的企業持非樂觀狀態。僅2.1%的企業計劃年初追投固定資產，大部分企業持觀望狀態，更有15.8%的企業計劃減少固定資產投資。

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　　指標解釋：

　　[1]房地產開發投資：指各種登記注冊類型的房地產開發法人單位統一開發的住宅、廠房、倉庫、飯店、賓館、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋建筑物、配套的服務設施、土地開發工程和土地購置的投資;不包括單純的土地開發和交易活動。

　　[2]房屋施工面積：指報告期內施工的全部房屋建筑面積。

　　[3]房屋竣工面積：指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到住人和使用條件，經驗收鑒定合格或達到竣工驗收標準，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和?？⒐っ娣e以房屋單位工程（棟）為核算對象。

　　[4]商品房銷售面積：指報告期內出售商品房屋的合同總面積（即雙方簽署的正式買賣合同中所確定的建筑面積）。

　　[5]商品房銷售額：指報告期內出售商品房屋的合同總價款（即雙方簽署的正式買賣合同中所確定的合同總價）。

　　[6]待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積。商品房存銷比=待售面積/平均銷售面積。

　　[7]土地購置費：指房地產開發企業通過各種方式取得土地使用權而支付的費用。

　　[8]本年實際到位資金：指在報告期收到的，用于在建項目投資的各種貨幣資金。包括國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款和其他資金。